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来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作者丨吴抒颖陈燕曼孔海丽
编辑丨包芳鸣李清宇
外界关于“土拍规则修改”的传闻终于得到现实的印证。近期，全国多地陆续公布第二轮集中供地的信息，与第一轮集中供地相比，第二轮集中供地在细则方面均出现了不少变化。
粤港澳大湾区核心双城广州、深圳也在这样的背景下挂牌了第二轮集中供地的地块。
继年8月26日广州发布土拍公告之后，8月29日深圳带着“史上最严”的土拍规则宣布恢复第二轮集中供地。从广深两地发布的最新土拍规则来看，两地均响应了此前自然资源部要求的土地溢价上限15%、严控楼面地价等相关要求。
8月30日晚间，北京第二批集中供地详情千呼万唤始出来。
北京市规划和自然资源委员会 与第一次集中供地相比，北京第二批集中供地在竞拍规则方面有所调整。其中较受 这是在稳地价、稳房价、稳预期的基调下，调控进一步向土地市场延伸的举措。中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示，土拍规则的调整是政府按照“三稳”的节奏进一步落实措施，未来政策会持续收紧直到楼市价格有明显的下降。
限房价限溢价
在今年4月首次集中供地结束之后，广州即将迎来第二批集中供地。
8月26日，广州公共资源交易中心发布公告称，第二轮集中供地将于9月26日和27日在网上限时竞价并预计于9月底结束交易。根据公告，此次广州集中供地涉及48宗住宅用地，合计用地面积公顷，建筑面积万平方米，总起拍价亿元，折合楼面单价元/平方米，其中越秀、天河无新增土地供应。
从发布的公告来看，广州第二轮集中供地与首轮集中供地相比，在规则上有明显的变化，且变得更加严格了。公告指出，本次挂牌地价最高溢价率不超15%，其中作为热点区域的海珠江泰路溢价率被限制在9%。数据显示，在今年4月份广州首批集中供地成交的42宗地块中，有8宗地块溢价率超过40%，6宗地块达到45%。
此外，在广州的第二批集中供地中，还做出了限制企业房企申请竞拍次数、严查企业买地资金、限制最高楼面价等要求，主要采用“限地价+竞自持+摇号”的方式进行拍卖。同时，公告规定，黄埔南沙宗地范围内未来建成的房屋售价黄埔限价在2.85万-4.6万元/平米、南沙限价在2.4万-3.78万元/平米。
与广州类似，深圳第二轮集中供地也在规则上做出了相应调整。
8月29日，深圳市规划和自然资源局重新发布公告宣布将于9月28日举行年第二批住宅用地集中出让，在这之前，8月6日深圳曾宣布暂停二轮土拍。
公告显示，9月28日的土拍中涉及的地块与之前没有变化，总用地面积约83.4公顷，挂牌起始价约为.98亿元。然而，经过这段时间的调整，深圳土拍规则与之前俨然不同，被称为“史上最严”土拍。
此次深圳对拍地规则的调整范围覆盖了企业从拿地到售楼的整个过程。
根据公告，除了严格落实购地资金审查机制、限制企业拿地数量、强化企业信用约束等调整之外，深圳在土地竞价方式上首次推出“三限双竞+摇号”；此外，在限溢价方面，深圳与广州一样将土地最高溢价从45%下调至15%，同时进一步下调住房销售限价，公告指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%，进一步强化地价房价联动。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次深圳对供地规则进行调整意味着深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段，楼市更加强调公共属性而不是市场化。
根据公告信息，北京二批次集中供应的43宗项目共涉及13个区，相对首批集中供地增加12宗地块。
位于中心城区的有20宗，土地总面积约96公顷，占比为39%，其中朝阳区11宗，约42公顷；海淀区4宗，约17公顷；丰台区3宗，约27公顷；石景山区2宗，约10公顷。
位于平原新城及副中心的有17宗，土地总面积约公顷，占比为42%，其中大兴区2宗，约13公顷；副中心3宗，约11公顷；顺义区2宗，约10公顷；昌平区4宗，约29公顷；房山区5宗，约30公顷；亦庄1宗，约9公顷。
位于生态涵养区的有6宗，土地总面积约47公顷，占比为19%，其中门头沟区2宗，约22公顷；怀柔区1宗，约8公顷；平谷区3宗，约17公顷。
本次集中供地，新市民、新青年等群体的住房问题获得重点支持，加大共有产权房、保障性租赁住房、公租房等供应。
比如，43宗住宅用地中有3宗涉及共有产权住房，其中位于昌平区昌平镇东环路和平谷区马昌营镇的2宗居住用地为纯共产房地块，丰台区周庄子居住项目中1宗独立地块用于配建共有产权住房，共有产权住房建筑规模共计约16万平方米，折合住房约套。
43个地块中有13宗位于中心城区、多点及副中心区域，毗邻产业园区、轨道交通站点的项目配建保障性租赁住房，将面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租，总规模达到23.6万平方米，折合住房约套。
除配建保障性租赁住房外，本次还在石景山区首钢项目中选择了1宗独立地块建设公租房，建筑规模约3.59万平方米，折合住房余套。
“政策工具包”再加码
北京本次集中供地同样继续采用“房地联动”的方式，遏制非理性拿地、稳定房价预期。继续实施商品住宅销售价格承诺制，要求开发企业在土地竞买环节提交《房屋销售承诺书》。
同时，严控溢价率，第二批集中供地的整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%，其中更是有10宗地的溢价率控制在5%。
达到地价上限后，除继续采取竞政府持有商品住房产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等竞争方式确定土地竞得人外，北京二批次供地在竞争规则上进行了优化和创新。
其中，共有6个项目试点到达地价上限后通过摇号方式确定竞得人，包括于家务地块、永乐店地块、昌平东环路地块、房山区城关中心区地块等。
北京禁止“马甲”的举措相对具体，对于进入摇号环节的项目，挂牌文件明确要求土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。
在竞得人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，其他参与摇号的竞买人及其关联方不得以任何直接或间接的形式获取竞得人的股权或投资权益。
此外，北京第二次集中供地试点现场竞“现房销售面积”。其中，大兴区黄村镇DX00-0--、地块的竞拍规则要求，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序。
如在竞报“现房销售”面积阶段宗地可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。
房价预期趋稳
今年上半年，全国22城开始实行集中供地，其初衷仍是为了限地价、稳房价、稳预期。但是从第一轮集中供地的结果来看，这并没有成功浇灭开发商的拿地热情，土拍市场依然竞争激烈，溢价率也处于较高位置。
为了让土地市场走势趋稳，官方也开始作出新的部署。据21世纪经济报道此前报道，自然资源部日前对部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供应的同时，更好地稳定地价。自然资源部提出了四点主要要求，其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。
在这种背景下，第二轮集中供地从规则上看除了较之前更为理性以外，还体现出不同地区之间差异化的特点。
例如广州此次的土拍规则中就要求黄埔、海珠、南沙出售给无房家庭占比不低于总套数的50%。
广东省房协专家邓浩志分析认为，这个政策在南沙以及黄埔知识城这些较偏的位置会比较好执行，但如果在海珠或者黄埔的核心地段未必高效。“因为海珠这些核心区域房价本就很高，这些年的新房买家几乎都是改善型家庭，首次置业家庭买不起。对于房企而言，海珠这类土地的竞拍必须谨慎，针对首次置业者的产品不是做小户型就能有出路的，可能要准备降价的方案。”
关于接下来的楼市价格趋势，黄韬表示，未来房子价格会呈现出分化的趋势。“少量优质好房子仍然上涨，大量‘伪豪宅’降价，整体房价看实体经济，”李宇嘉也指出：“未来新房价格有望下降，同时，考虑到二手房价格管控的情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制也已经形成，新房和二手房联动下跌的局面已经形成。”
而深圳第二轮集中供地，将销售限价往下调整的动作也被认为具有很强的信号意义。李宇嘉表示，稳地价稳房价是在全国范围内的顶层设计。“在深圳可能就是要让房价下跌，因为深圳这几年来的房价暴涨，其中的泡沫成分非常大，深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实，是对‘房住不炒’最坚定的贯彻。”